Konzept

Mit unserem Vorschlag möchten wir einen Weg eröffnen, durch den dauerhaft bezahlbare Mieten in Teilbeständen oder sogar einzelnen Wohnungen gesichert werden. Mit dem Status der „Gemeinwohlwohnung“ werden dauerhaft bezahlbare Mieten (analog zu dauerhaften Bindungen) bei allen Wohnungsanbieter:innen möglich, die langfristig sozial vermieten möchten.

Für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung muss bei den Gemeinwohlwohnungen die im Mietvertrag vereinbarte Miete immer unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (gemäß Mietspiegel) bleiben. Der Abstand variiert je nach energetischem Status. Im Normalfall sind maximal 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig. Wird mindestens der Effizienzhausstandard E100 erreicht, schrumpft der zulässige Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf 5 %. Dazwischen kann je nach energetischem Status zusätzlich gestaffelt werden.

Neben diesem Mietverzicht ist auch die Bedürftigkeit der Mietenden Voraussetzung. Diese wird durch einen Wohnberechtigungsschein nachgewiesen. Der Wohnberechtigungsschein (WBS) des (künftigen) Miethaushalts ist wie bei Sozialwohnungen auch zum Zeitpunkt der Anmeldung der Gemeinwohlwohnung vorzulegen. Er. muss für die entsprechende Wohnung berechtigen. Es müssen also bspw. für unterschiedliche Haushaltsgrößen Wohnflächengrenzen†eingehalten werden. So wird vermieden, dass etwa ein Einpersonenhaushalt mit WBS eine unangemessen große 4-Zimmer-Wohnung mietet.

Im Gegenzug für die dauerhafte Bindung, die nach Erklärung als Gemeinwohlwohnung mindestens zehn Jahre gilt, werden die Mieterträge der einzelnen Gemeinwohlwohnungen ebenso lange steuerfrei gestellt. Die Steuerbefreiung von der Einkommensteuer sowie der Grundsteuer wird grundsätzlich auf die jeweilige Wohneinheit gewährt.

Die Meldung der Gemeinwohlwohnung erfolgt in einem für alle Beteiligten schlanken Verfahren direkt an die zuständige Finanzbehörde, mit der bezogen auf mehrere oder einzelne Wohnungen für das Modell der Gemeinwohlwohnung optiert wird. Ähnliche Verfahren sind aus anderen Kontexten bekannt und gut etabliert (z. B. Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung nach § 19 Abs. 2 UstG). Im Falle der Gemeinwohlbindung einer vermieteten Wohnung ist mit der Anmeldung die Wohnberechtigung des aktuell dort wohnenden Haushalts vorzulegen. Ist der Haushalt nicht wohnberechtigt, kommt eine Gemeinwohlbindung zu diesem Zeitpunkt nicht in Frage.

Mit dem zuständigen Finanzamt ist das vergleichsweise schlanke Verfahren unmittelbar dort angesiedelt, wo auch die steuerlichen Vergünstigungen „verwaltet“ werden. Andere kommunale Stellen sind allenfalls nachrichtlich einzubinden (etwa bei der Mitteilung über die Sozialbindung). Mit der jährlichen Steuererklärung wird eine aktualisierte Anlage zur förmlichen Mitteilung eingereicht, die eine Mitzeichnung des Miethaushalts erfordert und so aus anderer Richtung die Korrektheit der Meldung absichert. Die Energieeffizienzklasse ist einmalig in geeigneter Weise (z. B. durch Einreichung der Kopie eines von einem Sachverständigen ausgestellten oder beglaubigten Energieausweises) nachzuweisen. Viele Verfahrensfragen wurden schon in der Publikation „Friedrich Ebert Stiftung 2021 : Bezahlbare Wohnungen sichern “ beantwortet.