Wirkungen

Die Widmungsmöglichkeit als Gemeinwohlwohnung richtet sich systematisch an den Bestand. Denn der Neubau von bezahlbaren Wohnungen ist dringend notwenig, reicht aber allein nicht aus, um die vorhandenen Anspannungen auf dem Wohnungsmarkt zu lösen. Die Zahl an neu errichteten bezahlbaren Wohnungen kann selbst bei ambitionierten Neubauzielen die riesigen Nachfrageüberh.nge in Städten allenfalls zum kleinen Teil befriedigen. So wichtig der Neubau bezahlbarer Wohnungen ist: Das große Potenzial liegt wegen der deutlich größeren Wohnungszahl im Bestand. Dort die Bezahlbarkeit sowie die Umsetzung der Klimaschutzziele zu sichern, ermöglicht eine ungleich größere Reichweite und schnellere Wirkung als im Neubau.

Gemeinwohlwohnungen können bestehende Bindungen dauerhaft machen oder sogar neu schaffen, indem bisher nicht gebundene Wohnungen zu Gemeinwohlwohnungen werden. Damit eröffnet sich ein neuer Weg zur Sicherung von mehr bezahlbaren Wohnungen im Bestand. Diese Wohnungen für mehr Gemeinwohl sollen – neben dem Segment der klassischen geförderten Wohnungen – das Angebot an bezahlbaren Wohnungen verbreitern, diesen Sektor quantitativ entlasten und zugleich dämpfend auf den Mietspiegel wirken.

Damit werden auch solche Akteur:innen einbezogen, die bislang nicht am geförderten Wohnungsbau mitwirkten. Allgemein wäre dies aus der Perspektive der Stadtentwicklung begrüßenswert. Der Vorschlag zielt darauf ab, mehr Wohnungen auch jenseits der aktuellen Förderlogik von öffentlicher Förderung einerseits und Miet-/Sozialbindung andererseits im Preis zu dämpfen – und dies, ohne dass sich der rechtliche Kontext ändern muss. Damit werden Bestandshalter:innen eingeladen, einen Teil ihrer Wohnungen preisgedämpft anzubieten. Als Teil der gehaltenen Bestände vermeiden Gemeinwohlwohnungen nebenbei auch die Spaltung des Wohnungsmarkts in Anbieter:innen einerseits hochpreisiger und andererseits niedrigpreisiger Wohnungen. So erweitert sich der Kreis von Anbieter:innen, die sich dem Gemeinwohl verpflichten, was die soziale Mischung in den Quartieren erleichtert.

Die Gemeinwohlwohnungen verstehen sich als Entlastungsbeitrag zur Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum. Die Anreize sind bewusst steuerlich angelegt, da hier Wohnungsanbieter:innen erreicht werden können, bei denen die Förderung mangels akuter Finanzbedarfe (z. B. zur Sanierung) aktuell ins Leere läuft. Ebenso korrespondiert die Anreizwirkung mit dem Lebenszyklus der Immobilie: In einer frühen Phase, wenn die Finanzierungslasten hoch und die Gewinne gering sind, dürfte die soziale Wohnraumförderung das Instrument der Wahl sein. In einer späteren Phase, wenn die Sozialbindung ausläuft und auch die Finanzierungslasten nicht mehr so hoch sind, setzt dann der steuerliche Anreiz ein. Die Vermögensbindung im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung kann so idealerweise verlängert werden. Dem Verlust an Steuereinnahmen der öffentlichen Hand stehen wichtige zusätzliche Entlastungsbeiträge für die Wohnungsversorgung gegenüber.